전세사기 피하는 등기부등본 보는법(열람 발급 어디서?)

 

▶ 전세사기 피하는 방법

지난 포스팅에서 전세 사기 유형과 수법에 대해서 자세히 알아보았습니다. 만약 내가 전세로 구하려는 집이 조금이라도 찝찝한 구석이 있다면 반드시 몇번이고 체크해야 합니다.(지난 포스팅을 보지 않으신 분은 아래 바로가기를 통해 확인바랍니다.)

첫 번째 관문을 통과한 집이 있다면 이제 해야 할 일은 무엇일까요? 바로 등기부등본을 확인하는 것입니다. 부동산에서 뽑아준 등기부등본을 보고 중개업자가 안전한 집이네요 한다면 바로 믿으실 건가요?

 

 

 

▶ 보증금 지키는 등기부등본 보는법

전세 사기를 피하는 방법은 등기부등본을 확인하는 것에서 시작합니다. 오늘은 기본적인 등기부등본 보는 법부터 가장 먼저 체크해야 할 사항은 무엇인지 짚어드리겠습니다.

 

▶등기부등본 열람 및 발급은 어디서?

등기부등본은 대법원 인터넷등기소 온라인 및 모바일로 열람 및 발급이 가능합니다. [인터넷등기소]라는 애플리케이션에서 간단하게 확인이 가능하기 때문에 등기부등본 확인은 꼭 본인이 직접 진행하시기 바랍니다. (등기부등본 열람 및 발급 비용은 유료이며 700원 발생)

 

 

▶ 등기부등본 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 이루어져 있습니다.  

 

 

 

▶ 표제부

가장 먼저 보게 되는 표제부는 집에 대한 전반적인 사항에 대한 표시가 되어있는 부분입니다. 표제부에서 중점적으로 봐야 하는 부분은 아래와 같습니다.

 

 

(1) 주소확인 : 등기부등본에 적힌 주소가 내가 전세하려는 집의 주소와 같은지, 계약서상의 주소와 같은지를 확인 바랍니다. 내가 살 곳의 등기부등본이 아닌 애먼 집의 등기부등본을 보며 안심할 순 없습니다. 주소를 호수까지 정확한지 꼼꼼하게 대조해야 합니다.

 

(2) 건물 내용 : 건축물의 용도가 표시될 수 있습니다. 만약 근린생활시설로 단독 표시되어있다면 주거용 건물이 아니라는 의미임으로 전세 보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 주의해야 합니다.

 

(3) 대지권 내역 : 대지권이란 임대인이 땅에 대해 가지는 권리입니다. 집합건물의 경우 등기부등본 표제부에 대지권 내역이 기재되는데 여기서도 주의 깊게 보아야 할 내용이 있습니다. 집합건물임에도 대지권 내용이 없거나, 토지 별도 등기가 있음 등의 표시가 있다면 별도의 토지 등기부등본을 따로 확인하여야 합니다.

 

 

▶ 갑구

갑구에서는 현재 집주인이 집에 대한 권리 사항이 적혀있습니다. 여기서 중요하게 봐야 할 부분은 아래와 같습니다.

 

(1) 소유권 사항 : 가장 아래에 적힌 소유자가 내가 계약하려는 임대인과 일치하는지 확인해야 합니다.

 

(2) 압류, 가압류, 경매, 가등기 등의 등기 사항 : 임대인의 소유권을 제한하는 등기사항이 있는지 확인해야 합니다. 압류, 가압류 등의 등기가 있다면 위험한 집이라고 볼 수 있습니다. 또한 신탁등기가 되어있다면 신탁회사의 동의 없이 임대인과 계약하면 무효이기 때문에 주의하여야 합니다.

 

 

▶ 을구

을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 기록하는 곳으로 깨끗하면 깨끗할수록 좋은 집이라고 볼 수 있습니다. 을구에서 주의 깊게 살펴야 할 부분은 어디일까요?

 

(1) 근저당 : 근저당권은 집을 담보로 대출받았을 때 저당권자가 집에 대한 권리가 있다는 것을 등기해 놓은 사항을 의미합니다. 만약 임대인이 저당권자와의 채무를 이행하지 않은 경우 집이 경매에 넘어갈 수 있습니다.

 

하지만 요즘은 근저당권이 없는 집은 찾아보기 힘듭니다. 모든 근저당권이 있는 집이 위험한 집은 아니며 채권최고액과 나의 전세금의 합이 매매가의 70퍼센트 이하라면 안전한 수준이라고 볼 수 있습니다. 하지만 이는 상황에 따라 판단해야 하므로 주변 시세와 전세 수준에 대한 정확한 공부가 필요할 것입니다.

 

 

(2) 전세권, 가등기 : 전세권은 전세 세입자가 부동산에 대해 전세금에 대한 변제를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 전세권이 설정되어 있다면 왜 전세권이 설정되어 있는지 확인한 후 바로 해지될 사항이 아닌 경우에는 피하는 것이 좋습니다.

 

가등기는 임대인이 바뀌는 과정인 집에 설정되는 등기입니다. 세입자가 변하는 경우 전세 사기 수법으로 이전 포스팅에서 다루었습니다. 바뀌는 임대인에 대한 확실한 근거 없이 가등기가 되어있는 집은 전세하지 않는 것이 좋습니다.

 

 

▶ 말소포함 vs 현재등기사항만

기부등본을 열람 및 발급할 때는 말소사항을 포함하여 발급하거나 현재 등기사항만 포함하여 발급할 수 있습니다. 등기 사항의 효력은 없지만 집에 대한 그동안의 히스토리가 궁금하다면 말소사항 포함으로 발급하면 되며 의미 있는 현재의 등기사항에 관해서 확인하고 싶다면 현재 등기사항만으로 발급하시기 바랍니다.